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公寓式酒店市场发展现状和未来发展方向 ——以厦门市为例

[ ] 公寓式酒店在一线城市酒店市场占有较大规模,运营较为成熟,而对于强二线城市厦门而言,公寓式酒店正处在发展初期,市场规模相对较小,发展水平较一线城市有一定差距。从厦门公寓式酒店市场发展现状进行透析,厦门正努力打造国际一流营商环境,为公寓式酒店发展带来机遇;旅游、会展业的强劲发展,为公寓式酒店的发展带来利好。从厦门城市的发展趋势看,随着自贸区、两岸综改试验区的不断推进,厦门城市经济活力越来越高,城市的开放度与国际化将与日俱增。建议应该提前量化随着经济开发所带来的公寓式酒店需求,从而完善城市商务设施,促进城市国际营商环境的打造。

[关键词] 公寓式酒店;酒店管理;旅游市场;厦门

公寓式酒店起源于 20 世纪 70 年代的欧洲,是当时旅游区内出租给游客,供其临时休息的场所,由专门管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”,这些物业就成了公寓式酒店的雏形。一些国际性企业和跨国集团需要向其他国家派驻高级管理人才,公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。目前在西方发达国家(地区),公寓式酒店的发展已经相当成熟。

我国最早出现的公寓式酒店可追溯到 1994 年,随着我国经济迅速发展,人均生活水平的提高,人们追求享受舒适度也随之上升,一种既有高档酒店环境和服务,又有公寓的私密性和居住氛围的公寓式酒店备受一批特定消费群体的关注和欢迎,从兴起至今,公寓式酒店在我国各大城市已形成规模,发展势头良好。

但公寓式酒店拥有价格昂贵的高档配套,直接导致公寓式酒店的租金上涨。

一、公寓式酒店概念与特征

()基本概念

公寓式酒店属于酒店的衍生业态,是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题,集住宅、酒店、会所多功能于一体,主要用于租住或投资的公寓型住宿单元。

但目前尚未有官方定义,根据国内目前所能查到的资料显示,对于公寓式酒店、酒店式公寓等有明文规定的只有上海 2003 12 1 日颁布的《上海市城市规划管理技术规范》规定。

公寓式酒店,是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿,实则为酒店。它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。土地性质为旅馆用地,产权通常为 40 年。公寓式酒店与酒店式公寓或产权式酒店的概念不同,酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓,通俗的说是提供的酒店管家级服务的高档公寓住宅,实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。

因此,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体,土地性质为住宅用地,产权一般 70 年。

产权式酒店则是由个人投资者买断酒店客房的产权,开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

在服务上,公寓式酒店和酒店式公寓几乎没有什么差别,本质差别在于产权和经营管理模式,而产权式公寓则是从产权角度对物业定义。

公寓式酒店与五星级酒店均为酒店性质,提供全套酒店服务,产权年限 40 年,档次规模高端,主要区别在于公寓式酒店定位为中长期住宿客户,拥有居家布局和居住功能,既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务,客房面积较大,而五星级酒店定位为短期租住客户,一般无厨房、餐厅及客厅,客房面积较小,一般为一房和套房。

从档次水平上来看,五星级酒店略高于公寓式酒店,均为高档水平,优越于酒店式公寓和产权式酒店,酒店式公寓和产权式酒店档次普遍为中高档水平。

()公寓式酒店特征与优势

公寓式酒店具有如下特征:

(1) 公寓式酒店土地性质为旅馆用地,产权为 40 年。公寓式酒店是以公寓产品为依托的酒店套房,以提供服务为支柱的管理活动,拥有居家布局和居住功能,既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务,客房面积较大,一般为60-150m2,拥有一居室、二居室、三居室,土地性质为旅馆用地,产权通常为 40 年。

(2)以中长期的租赁客群为主。公寓式酒店主要面对的是较高层次的人群,这些人群既希望能获得在短期居住条件限制下最自由的居家环境,又希望能够获得高级酒店服务,一般以中长期的租赁为主。目前市场上主要包括两类客户:一是主要接待国内旅游或商务等散客,二是主要接待白领、海外中高档消费的商务客人。

(3)兼具公寓的私密性与酒店完善服务。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务,它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等,服务功能显著。

(4)公寓式酒店租金价格较一般酒店和公寓高。

公寓式酒店完善的配套,服务周全,定位较高,位置好,租金要比一般酒店和公寓高,其价格主要受租期长短影响,一般长租由于不需要支付其他的服务费,较短租便宜。公寓式酒店,顾名思义即“酒店式的服务,公寓式的管理”,它介于酒店与公寓之间,吸取两者的优点,可谓是二者兼备。从投资角度来看,公寓式酒店投资少,回报快,营运灵活。房间的布置可满足个性化要求,能为入住的客户营造“家”的感觉。此外,公寓式酒店多与住宅区相邻,具有较好的居住环境和生活配套。

二、厦门公寓式酒店市场发展现状

厦门作为一个旅游城市,在旅游市场需求以及政府的提倡下,公寓式酒店应运而生,作为一种新兴的事物,高级公寓式酒店因租金价格偏高,在厦门发展较为缓慢,且数量偏少。

随着厦门城市经济的发展,旅游业规模的扩张,酒店客源和需求结构的变化,一个数量庞大、日渐富裕的消费阶层正在逐步形成,这个阶层拥有更高的可支配收入,更加丰富的海外旅行经验,消费观念也更加老练和成熟,期望获得高品质的产品和服务,使得厦门公寓式酒店发展迎来新的契机。

()总体状况

目前厦门公寓式酒店共有 5 家,均位于岛内。其中在营的有 3 家,位于岛内中部的较繁华区域。在建项目 1家,未建项目 1 家,均位于东、西部规划中的商务区。总体看规模偏小,数量偏少。从在营的三家公寓式酒店的经营情况看,公寓式酒店平均房价在一房 500 / 晚,平均入住率约 50%。目前,厦门公寓式酒店市场主要表现以下特征:一是多为于中长期租赁。公寓式酒店中长期租赁客户主要为海外中高级人才,通常租赁一房、二房,也有少数三房,租期一般是一个月起。二是以一房和二房为主,三房以上需求量较少。一房面积一般为 40m2,二房面积一般为 70m2。三是目前厦门高端公寓式酒店客房面积和设施、装修档次并不比高星级酒店低,且也是品牌管理公司管理,服务品质也可媲美高星级酒店。

()与五星级酒店的对比

截止 2014 年,在厦门拟立项和已开工的五星级酒店项目已达 25 家,90%以上均占据一线海景,已投入运营的五星级酒店约为 20 家,如喜来登、泛太平洋、维多利亚、威斯汀、凯宾斯基、磐基皇冠假日酒店、厦门瑞颐大酒店等,因此未来两三年厦门五星级酒店规模可达到 45家,规模大,档次高端,竞争压力较大。相比于高星级酒店大规模数量而言,公寓式酒店数量屈指可数,竞争压力相对较小,潜在一定的市场需求。从租金对比看,厦门五星级酒店平均房价集中在 660-730 / 晚,公寓式酒店一房租金约在 500 / 晚,高星级酒店租金略高于公寓式酒店。

其次从入住率来看,五星级酒店的入住率约为 63%左右,高于公寓式酒店约 50%的入住率,说明高星级酒店的平均入住率要好于公寓式酒店。这主要源于客群的差异。高星级酒店目标客群广,公寓式酒店主要受众为中长期客群,因此在入住率会较高星级酒店较低。

通过比较发现,在同档次同品质前提下,公寓式酒店的单位面积日租金会比普通酒店和公寓高,但相对比高星级酒店来说它仍有一定的价格优势。毕竟公寓式酒店无论在房间面积、还是地段、房内设施、装修档次、服务品质并不比高星级的差。这表明公寓式酒店在厦门仍有一定的市场需求。

)与一线城市对比分析

区位上看,厦门及一线城市公寓式酒店多数分布在商务核心区、市中心黄金地段,区位条件优越,配套齐全,周边集聚大量潜在高消费人群。产品上看,与一线城市对比,厦门的公寓式酒店户型面积较小,多数在一房、两房。管理服务水平上看,北京、上海、深圳的公寓式酒店多数引进全国连锁品牌企业管理,具备高效、系统、专业的管理服务能力,而目前厦门现有公寓式酒店管理服务多数为本地企业,缺乏相关国际管理服务经验。

目前厦门公寓式酒店租金水平集中在 500-2200 /天,而一线城市北京、上海、深圳城市公寓式酒店租金水平多数集中在 1000-3000 / 天,个别项目可达 4000 /天以上,与一线城市对比,厦门公寓式酒店租金上存在一定差距,这主要与当地经济发展水平和人均消费水平有关。

通过与一线城市公寓式酒店市场的对比发现,厦门公寓式酒店市场尚未形成规模,经营管理欠规范,品牌公寓式酒店缺乏,无论在档次、租金、品牌及服务上仍存在差距,主要原因在于:(1)相比一线城市,厦门经济总量偏低,制约公寓式酒店市场需求。2014 年厦门 GDP 总量为3274 亿元,相比一线城市而言,厦门城市经济总量偏低,成为制约公寓式酒店的快速发展的重要因素。

(2)相比一线城市,城市综合实力偏弱。厦门处于 1.5 线城市,但城市总体综合实力较一线城市仍还有一定差距,而与同等发展水平的青岛、西安等城市,外部支撑因素明显不足。

(3)第三产业占比规模小,难以快速拉动公寓式酒店市场需求。

2014 年厦门第三产业占 GDP 比重为 53.5%,在经济发达的副省级城市中处于中等水平,但与北上广深等国内一线城市仍有较大距离,第三产业在经济发展中的主导地位还不稳固。2014 年厦门第三产业完成增加值1750.5 亿元,在 11 个选取的一二线城市中处在末位。

经济总量、腹地小,服务竞争力不强,已成为制约全市第三产业发展,对公寓式酒店的发展产生重大影响。未来随着厦门作为区域龙头城市地位的日益突出,城市产业不断发展,其公寓式酒店发展仍在一定市场空间。

三、厦门公寓式酒店市场发展需求分析与方向建议

()需求环境分析

1.厦门正努力打造国际一流营商环境,为公寓式酒店发展带来机遇

按照厦门市委市政府《厦门市营造一流营商环境的行动计划》,将力争通过三年左右的努力,跻身国际一流营商环境城市行列,大力发展现代服务业,优化提升传统产业,着力培育战略性新兴产业。产业的兴起将促使商务人士往来密切,也将刺激公寓式酒店的需求。

2.旅游、会展业的强劲发展,为公寓式酒店的发展带来利好

作为国内热点旅游城市,厦门市旅游呈现较快发展的态势。2014 年旅游总收入达 722.09 亿元,同比增长16.3%,而 2014 年全国旅游总收入增长速度仅为 11%,增速比例超出全国 5.3%,旅游业的强劲发展,必然带动与其相关的餐饮住宿等服务行的发展,加速酒店产业的升级换代,为厦门高端公寓式酒店行业发展迎来新的契机。厦门旅游收入近三年保持高水平增长,2014 年增速为16.3%。旅游收入逐年增加,所占 GDP 比重均保持在 20%左右,2014 年旅游总收入占 GDP 比重为 22.1%,整体呈现稳步增长态势。

同时,来厦旅游热度更是逐年上升,使2010 年以来旅游收入增速超过 GDP 增速,成为厦门市国民经济的支柱产业之一[9]

2007-2014 年厦门旅游人数不断攀升,年均增长率达14.6%,其中接待过夜游客人数年均增长率达 11.4%,近一半的游客选择在厦门过夜,说明厦门城市越来越受到国内外游客的青睐,城市综合实力不断在提升,为厦门市公寓式酒店发展奠定较强的客群基础。

2010-2014 年厦门市入境过夜人数呈现稳步上升趋势,年均增长率达13%,入境过夜人数占比厦门总过夜游客人数仅 7%,占比基数相对较小,随着厦门城市综合实力的提升,入境过夜游客所占比例有望进一步上升。基于厦门公寓式酒店客群多以入境商务人士为主,大多对居住品质要求较高,随着入境过夜人数的增加,高档公寓式酒店需求量有望进一步得到提高。

与国内一、二线重点城市对比可以看出,2014 年虽然厦门接待游客数量排名末位,入境过夜游客数量排名第五,但星级酒店平均出租率高,仅次于深圳,说明厦门星级酒店需求旺盛,游客数量仍具备有较大的上升空间,作为与星级酒店同类型服务的公寓式酒店同样也具备较高的市场空间。

会展行业作为一个涉及面广、带动性强的产业,在提高城市知名度、促进相关制造业结构调整和产业发展、扩大内需、拉动消费等方面发挥了重要的带动作用。

国际上展览业对相关产业的带动系数约为 1 9,也就是说,一场展览会如果收入 1 万元,那么餐饮、住宿、旅游等相关产业就能赚 10 万元。近年来,在厦门举办的各类展会可谓此起彼伏,使厦门会展业取得了健康、快速的发展。

目前,厦门会展业发展水平位居全国前列,厦门正在逐步向我国会展名城和顶级会议目的地城市的目标迈进。旅游会展业作为厦门重点培养的十大千亿产业链之一写入了《美丽厦门战略规划》,实现了从新兴产业向支柱产业的飞跃。政府先后出台了《厦门市人民政府关于促进会展业发展的若干意见》、《厦门市鼓励会展业发展专项资金使用管理暂行办法》等扶持政策,推动了厦门会展业的发展突飞猛进。

2014 年为例,厦门市会展业共实现经济效益 276.27 亿元,同比增长 16.5%,来厦参展参会的人员为我市带来交通、购物、住宿、餐饮消费收入分别达 25.86 亿元、22.99 亿元、20.49 亿元、17.70 亿元,同时还带动旅游、娱乐、通讯等其他方面的收入,并带动关联产业就业人数达 12000 多名。

随着厦门会展业正步入高速发展期,逐步呈现向国际化、学术性、高端性发展的趋势,将为高端星级酒店带来巨大收益,同时也为短租公寓式酒店发展迎来良好契机

()未来发展方向建议

1.发展类别

结合厦门公寓式酒店需求环境分析,厦门公寓式酒店发展方向应当往商务型公寓式酒店和度假型公寓式酒店发展。

商务型公寓式酒店建议档次定位高端,迎合目前高端商务客群需求。建议引进国际品牌管理公司如雅诗阁、辉盛庭、辉盛坊、新世界等连锁品牌管理公司,提升厦门公寓式酒店的发展档次与水平。

2.发展布局考虑到不同类型、档次公寓式酒店的目标客群的差异,高档商务型公寓式酒店应当布局在传统商务区、东部新兴商务区及会展片区。中高档商务型公寓式酒店可考虑岛外产业集聚区。度假型公寓式酒店建议沿景观与交通兼具的路段分布,如海沧大道、集美杏林商务区、现代服务业基地。

3.物业体量配比

公寓式酒店的目标客群多为中长期租住客户,有效目标客群范围相对较小,参考国内典型代表项目,其公寓式酒店配备基本维持在 3 m2左右,并且整体入住率较高,鉴于厦门公寓式酒店尚处于起步探索阶段,不宜大规模供地,建议高端公寓式酒店体量维持在 3 m2左右。

4.发展措施

(1)岛内从存量地、低效地入手。

选择岛内优先开发,岛内商务氛围浓厚,已集中了两岸金融贸易中心、观音山商务区、会展北金融区等多个商务区,自贸区核心区建设也位于岛内,带动贸易往来频繁,对商务人士和创业者的吸引力更大。

尽管岛内吸附力强,但局限的土地资源让开发工作“束手束脚”,建议实施旧工业仓储等低效地为突破口。

近年来,随着城市化进程推进外扩开发,退二进三政策,岛内大量废旧工业厂房、仓库土地闲置或利用率低,未能体现土地节约集约利用。厦门岛内的部分旧工业仓储用地或位于老城中心(如文灶、厦禾路沿线),或毗邻文化创意园区(如沙坡尾、龙山文创园),或紧靠传统工业园(如湖里老工业区、前埔工业园),区位条件优越,拥有便利的交通条件及产业资源,发展基础良好,认可度高,旧建筑可重新加以改造利用或推翻重建,改成符合城市发展需求的中高档公寓酒店。

(2)部分商业、办公同质化存量较大的商务可变更为公寓式酒店。目前,厦门市商业、办公存量较大,且多集中分布于岛内东部、岛外翔安南部新城、杏林运营中心等区域。考虑到上述区域配套缺乏,可建议允许改变用途,改成须自持的公寓式酒店,可上述满足商务人士居住需求,同时又利于该区域内商务氛围的营造。

(3)为防止公寓式酒店变相成为小产权房,建议在土地出让条件方面进行限制。在用地出让和批后监管等环节,宜引入具有相关运营经验的实力开发商,如在竞拍资格上建议只允许上市企业、央企或国企拿地,引入国际品牌、规定酒店星级标准等条件,在项目开发建成后必须整体持有,不可分割销售,在项目后期运营过程中必须上缴一定比例的税收,同时相关政府职能部门应联合做好相应监管措施,从而提高厦门公寓式酒店管理水平。

5.招商和产品

相比北京、上海、深圳一线城市已经汇集雅诗阁、万豪、辉庭盛、辉庭坊、新世界等公寓式酒店连锁管理品牌而言,厦门目前在公寓式酒店管理方面还停留在以本地品牌企业为主,缺乏国际视野,在管理服务方面存在一定差距。因此建议不仅加大对公寓式酒店用地的招商力度,而且也应该找准公寓式酒店管理服务企业。

此外建议加大对引进具有奢华酒店投资经验的开发商的招商力度,由他们间接引进国际知名的公寓式酒店管理服务品牌公司,从而提升厦门公寓式酒店管理服务水平。目前厦门现有公寓式酒店面积基本在 40-70m2的小户型公寓式酒店较为灵活,总体租金价格相对适中,能够满足海外常驻机构规模较小,派驻人员较少的居住和办公要求。

而针对有些常驻机构,规模较大,派驻人员较多的或者追求生活品质高净值人群,建议可适当新增部分大面积产品,达到一线城市水平,面积集中在 100-150m2的二房、三房。

总之,目前厦门公寓式酒店市场尚未形成规模,与一线城市差距相对较大。但从厦门城市的发展趋势看,随着自贸区、两岸综改试验区的不断推进,厦门城市经济活力越来越高,城市的开放度与国际化将与日俱增。建议应该提前量化随着经济开发所带来的公寓式酒店需求,从而完善城市商务设施,促进城市国际营商环境的打造。

 

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